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房地产基础知识:买房到底是为了什么? (转贴)
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作者
房地产基础知识:买房到底是为了什么? (转贴)
安普若
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头衔: 海归元勋
声望: 大师
性别:
加入时间: 2004/02/21
文章: 26038
来自: 中国美国的飞机上
海归分: 4196257
标题:
房地产基础知识:买房到底是为了什么? (转贴)
(3553 reads)
时间:
2004-9-15 周三, 02:35
作者:
安普若
在
海归茶馆
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
浅谈幸福的美国梦---买房到底是为了什么?
生活通讯
一栋房子,一辆车,一个幸福的家庭,组成了大多数人的美国梦。苦读多年,一旦从学校毕业,找到一份较稳定的工作,只要积攒上一两年,就可以买房了。一栋20万的房子,首付5%,一万元,拿到6%、30年的贷款,月付$1140, 再加上三百元左右的保险和财产税,大概每个月1500元。对于双职工家庭来说,不是大问题。扣除生活费,甚至可以追加付掉一些本金,提前付掉全部贷款。
很多人认为,买房是投资,是房地产投资。我们在国内看到了太多的人靠房地产短时间内暴富。现在有机会、有能力自己投资房地产了,如何能错过呢?很多人认为,房地产市场稳定,不像股市瞬息万变,房地产稳定增值。最起码房子在那里,可以看得见、摸的到。很多人流传着靠房地产致富的故事,有些发生在周围的朋友身上,有些是远房亲戚,有些是陌生人。房地产成了众所周知的金矿,暴利,低风险。而且越买大房子,住的越舒服,赚的钱越多。
真的有这样的好事吗?
房地产商是如何做房地产的
在中国,甚至包括在美国,大家都或多或少有个认识,只有做房地产才能暴富。周围的很多事例都说明了这一点。李嘉成,起步于做塑料花,成长壮大于房地产。类似的例子数不胜数。
为什么房地产能带来暴利?很多人认为是特权。有些人可以低价获得土地,盖好房子,再以高价卖出。在市场发展的初期,尤其是在中国,确实存在以权非法低价获得土地的情况。但这种情况会随着市场的进步和不断正规化、法制化而逐渐消失。在美国,市场已经相当成熟,房地产仍然是很有吸引力的行业,权钱转化不是其获利的根本。有些人认为是对未来市场的远见。人类以其智慧、大量的研究可以在一定程度上对未来、尤其是中短期的未来预测。但这些预测是基于概率的,是期待获得高于平均的效果,不会对最终结果产生本质性的影响。房地产暴利的诀窍是什么呢?
我的一位很好的朋友,现任职于北京一家房地产公司的副总经理。有一次,我们讨论到房地产的运营和操作,他说他现在深深体会到,房地产的运营之道在资金运作!这就是房地产的诀窍,用英文说,就是“LEVERAGE”。简单地说,就是:“借鸡生蛋,以钱生钱”!
如何?我们下面以一个简单的例子说明。
设想,一个房地产公司,有资金1亿元。现投资于一个1亿元的房地产项目。项目预期建设期5年,预计总售价1亿5。回报5千万,回报率50%,年平均回报率10%。这是大多数人的想法。可10%的回报可能很难说是暴利。让我们看看专业房地产人士会如何操作吧。投资2千万启动项目,完成立项、审批、设计和初期的基础工作,然后以预售或贷款等方式融资8千万,年利息6%。5年后,项目建成,以1亿5千万售出,还本金8千万,5年利息共30%,计2千4百万。加上自投资金2千万,总成本1亿2千4百万。获利2千6百万,比较2千万的成本,回报率130%,年均回报率26%。以1亿元的总资金投资于5个这样的项目,总获利1亿3千万!
获利 总回报率 年平均回报率
方案一 0.5亿 50% 10%
方案二 1.3亿 130% 26%
1亿3千万比5千万,26%比10%,这就叫暴利!这就是资金运作!这就是LEVERAGE的魅力!当然实际操作要复杂得多。本例只是用来说明大的道理和方向。
向专业人士学习.
我相信,很多人看了专业房地产投资者的投资策略以后,会发现自己的做法似乎不同,甚至刚好相反。
我周围的很多朋友在省吃俭用,把省下来的钱都用来支付本金
作者:
安普若
在
海归茶馆
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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房地产基础知识:买房到底是为了什么? (转贴)
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安普若
- (3103 Byte) 2004-9-15 周三, 02:35
(3553 reads)
Good, worth reading!
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Orca
- (0 Byte) 2004-9-18 周六, 08:10
(298 reads)
呵呵,安少啊,这么复杂,还让不让咱小老百姓活了
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无语
- (0 Byte) 2004-9-15 周三, 06:20
(360 reads)
你是不用功!这还复杂?这是再基本不过的了。罚你写一篇房地产市场基本知识的总结。
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安普若
- (46 Byte) 2004-9-15 周三, 06:32
(504 reads)
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