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[转帖]外资集中套现物业

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[转帖]外资集中套现物业 -- MVSspm - (1734 Byte) 2010-1-23 周六, 22:03 (2388 reads)

MVSspm

头衔: 海归少校
声望: 教授

加入时间: 2008/03/27
文章: 395

海归分: 21366

标题: [转帖]董建华家族看空后市清仓内地房产 (1007 reads) 时间: 2010-1-23 周六, 22:11

作者：MVSspm 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

对于东方海外发展(中国)(下称东方海外发展)来说，150亿换来的大清仓，也许一举数得。1月18日，凯德置地以150亿元人民币的价格收购东方海外发展有限公司100%的股权。而后者除了保留北京东方广场部分权益外，在中国内地则不再拥有房地产开发业务，完成了内地房地产开发的“谢幕”仪式。

项目大清仓，除了有助于东方海外发展摆脱“囤地”传闻的负面影响，业内专家认为，东方海外在获得庞大资金的背后，完成了一次战略转移。

东方海外内地地产谢幕

涉资150亿人民币的收购对凯德置地来说是完成了一次大规模的扩张，而对东方海外集团来说，则可谓是一次向内地房地产开发的“谢幕”。

交易完成后，凯德置地接手东方海外发展在上海、昆山、天津的7个房地产项目，其中约半数为住宅，其余则为办公楼、商场及服务公寓/酒店，总建筑面积约148万平方米。东方海外集团将继续持有其北京东方广场的7.9%权益，并全资拥有美国纽约的商业发展项目Wall Street Plaza。

“这几个项目的位置应该都是不错的，凯德置地也认为是优质的物业。但东方海外发展却对它们‘弃权’了，这恐怕与其房地产开发经营不力有一定关系。”乘星行机构总经理李骁认为。

成立于1993年的东方海外发展有限公司，作为东方海外从事房地产开发的旗舰公司，在上海、杭州兴建的多个项目都曾在市场上引起不小的反响。

记者在采访中了解到，实际上自2006年以后，东方海外发展的房地产开发几乎进入了“休眠”状态，其旗下的很多房地产项目都没有如期进行。易居中国分析师甚至认为，东方海外发展持有土地后却不开发，有“囤地”的嫌疑。

“与李嘉诚加大内地房地产开发业务有些不同，董建华家族对内地房地产的开发力度明显不够大，开发的速度也比较缓慢。”中国指数研究院华东副院长陈晟指出。

三大项目遇阻

2009年是房地产快速发展的一年，东方海外集团为何要将内地的房地产业务转让出去？

有知情人士向记者表示，这是因为东方海外集团出让的资产中，有一些项目“遇到了一些麻烦”。

据记者了解，在此次出让的资产中，有4块土地位于上海，2块在昆山，还有一个项目在天津。而这7个项目中有3幅地块处于闲置状态。

其中，上海的衡山路地块项目正是不久前被上海市政府部门“点名”的闲置土地之一，一位知情人士向记者透露，虽然衡山路地块位于上海黄金地段，发展前景巨大，但由于拆迁困难而迟迟无法启动项目。

另外，长宁区的综合项目由于资金问题也“暂停下来”。“长宁综合项目是与新长宁集团合作的，但新长宁集团的资金链也遇到了一些问题，所以也没办法正常进行下去。另外，东方海外认为，如果把资金再继续投在这几个房地产项目上，恐怕也很难在自己的公司计划期内产生收益。”上述消息人士告诉记者。

据记者了解，收购中所指的东方海外天津项目，原为一幢烂尾楼，2007年东方海外发展以23.05亿元的价格拍得。但该项目被接手后实际上也基本处于“闲置状态”。

“我们的办公楼就在这个楼旁边。这幢楼本来是要造成天津第一高楼的，可我这么长时间以来也没有看到项目有多大进展。”中国指数研究院天津分院一位负责人告诉记者，现在这幢楼周边还有一些空地没有开发，可以看出项目规模是相当大的。

战略转移救火航运

“如此大规模的资产出让，而且把内地的房地产业务都卖了出去，这应该是东方海外的一次战略性举动。”上海海善投资一位经理在接受记者采访时认为，这与东方海外集团去年以来其主营的航运业务不景气有很大关系。

东方海外集团的主要业务包括货物运输、物流及房地产，但该公司最核心业务的航运业务在2009年出现了大幅下滑。

东方海外1月20日发布的2009年业绩公告显示，2009年其四条主要运输航线集装箱的载货量比2008年下降14%，而航线的运输收入则同比下降35.2%。

“从他们公司发展的战略来看，航运是重点发展的领域，在公司整体业绩出现下滑的时候需要收缩战线。虽然去年国内房地产业务发展速度非常快，但东方海外的项目多数都没有进入销售阶段，也就没办法享受到那一轮的‘房地产红利’了。”李骁指出，在这样的情况下，把房地产业务转让后不但可以套现，还可以支持其核心的航运业务。

另据东方海外发布的2009年中期业绩显示，去年上半年公司亏损2.32亿美元。有媒体指出，这是该公司近十年首次出现的中期亏损。

据悉，此次交易完成后东方海外估计收益约为10.55亿美元。“从资本利用的角度看，是为了实现利润最大化。如果未来还要将资金投入到他们预期不乐观的房地产项目上去，恐怕仍然还要占用东方海外集团不少的资金。”五合智库副总经理蔡文韬认为，最近各方对今年房地产走势都不太乐观，房地产开发已经没有2009年那样火热，此时东方海外将其子公司卖掉也使自己成功解围。

作者：MVSspm 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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