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主题: [原创]数学是王道：为什么40年产权的房子不是每年价值递减2.5%？

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[原创]数学是王道：为什么40年产权的房子不是每年价值递减2.5%？

筋斗云
[博客]

头衔: 海归少校
声望: 教授
性别: 性别:男

加入时间: 2004/02/14
文章: 2995
来自: 成都
海归分: 17312

标题: [原创]数学是王道：为什么40年产权的房子不是每年价值递减2.5%？ (1411 reads) 时间: 2010-1-06 周三, 11:15

作者：筋斗云 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

1，我们假设没有通货膨胀，没有利率变动，没有房屋涨价，没有低价增值等等的最简单最理想情况。
2，租金涨价仅等于银行存款利息。
3，每年租金回报在5%。

那么：40年产权的房子应该怎么折价？每年是否该折价2.5%？

回答：当然不是。

1，在最后一年，租金回报依然为5%，所以在最后一年的价值为5%，而不是2.5%。
2，如果我们最初三假设能成立，租金5%使得这个40年产权房子投资具备价值。

PS：
为什么这个案例中，房子必须超值，而不能回报在2.5%？
因为风险。
比如本案例中，最后一年前出售该房屋，很多会以约为5%的价格来购买。
但是越往前面，因为风险，“风险保险/投资价值折扣”会在房屋价格比例中
逐年增加。

问题：
对于一个最初价格100万的房子，假设同上，假设每年的风险概率一致，那么
最后1年它应该卖多少？或者说风险概率为多少？

作者：筋斗云 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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[原创]数学是王道：为什么40年产权的房子不是每年价值递减2.5%？ -- 筋斗云 - (395 Byte) 2010-1-06 周三, 11:15 (1411 reads)

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