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 近期北京楼市评论摘抄 |
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天涯路
头衔: 海归上士
性别: 
加入时间: 2004/02/23
文章: 11
海归分: 1378
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作者：天涯路 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
北京的房地产今冬将面临严寒
按惯例,买了周四的北京青年报,因为每周四都是房地产的广告天地,看了这周四报纸的房地产广告,更加坚定了我对北京房地产市场的观点:北京的房地产今冬将面临严寒.
从报章的广告可以看到,几乎每个项目都有大量大户型待售,而且销售价相对周边房产都比较低,这直接影响广大购房者的心态.实际上,从目前的销售情况来看,面积超过120平米,或总价超过65万的几乎就无人问津了.因此,可以肯定的说,大户型的价格还得降.
从另一个角度来看,由于这两年的小户型项目市场供应量极大,本来可以容纳1000户的项目,由于做成了小户型,卖给了2000个购房者,购房者的数量在某一时间段是基本固定的,这样一来,势必造成房产项目的过剩,这也直接影响房产市场的供求关系.房产市场已基本上在向买方市场转变,能撑得住的房产商恐怕也不会太多.
还有一点,也令人不寒而栗,今年的经济适用房投放量达到了划时代的260万平方米,该买房的也差不多都买了,买不起房的仍旧买不起.今年的经济适用房将首次供大于求.
总体来说,房产商今冬的日子将很不好过.明年能否好转,关键要看项目是否有创新,是否亲民
主题：北京最适合居住和买房的15个地段
北京最适合居住和购房的15个地段，概括地说就是：“五湖四海、三河、两园一水”。就是昆明湖、八一湖、团结湖、龙潭湖、青年湖；西海、后海、前海、什刹海；南护城河、北护城河、土城河；朝阳公园、陶然亭公园；京密引水渠。其中昆明湖、八一湖、京密引水渠、玉渊潭公园，连成一片构成一片大的区域；四海与北海及筒子河构成有一片区域；龙潭湖、陶然亭公园与南护城河构成第三片区域；北护城河与土城河及元大都遗址公园形成第四片区域；团结湖与朝阳公园围城第五片区域；青年湖与人定湖、柳荫公园饥黄寺地区构成第六片居住空间。这些地方可以说是北京最适合居住的地区，既有绿色也有洁净的原水，且整体居住密度偏低，还有旅游、国际传媒大道、体育产业园、泛CBD、历史文化等诸多概念相伴，是北京的精华居住区，更是难得的亲水家园，还是环保产业最集中的区域。在这里彼此重合的越多越具有想象空间，也越“值钱”。相比较而言，昆明湖京密引水渠沿线、龙潭湖周边、四海附近更优。
主题：北京房地产引爆重磅“原子弹”价格底线惊天曝光。
我曾经多次在媒体上表述过“买北京6000元以上的房子必须慎重”。前几天，玉泉路的商品房价低过了当地的经济适用房，使我充分表达我的观点的机会成熟了，我曾经一直想公布，但唯恐遭到太多人的诘难，现在要实事求是地告诉您：在北京买房或北京成熟城区的普通住宅房价最高应该在5500元左右最高也不应该超过6000元。北京的房价为什末高而且还在涨？1。土地炒作。北京的房地产开发商很大一部分不是开发房地产而是炒卖土地，几经转手房价自然高。以玉泉路这处的商品房来看，开发商是土地的原始取得者，房价3860园，经济适用房3950元，商品房4700元。可见房地产利润的空间有多大，城区更是不得了。有的大型房地产开发商有时也是很难得到土地的，不得不去高价买土地，不得以房价赚回成本。北京的房地产在开发进入末期后，终有一天会回归他本来的面目，房市如同股市，香港房地产的教训不可不防。2。概念炒作。北京绝大多数楼盘都会被赋予诸如“绿色、亲水、高尚、金领、白领、环保、健康、智能、欧美、乡村。。。。。。。”等概念，实际做到的凤毛麟角，但概念就是卖点，卖点就是钞票，钞票就是虚火有虚火就会跟风，于是烽火燎原，买家入云。。。。加之媒体的“客观”分析更是火上浇油，狼烟四起，银行乐此不疲，商家日进斗金，买家疲于奔命唯恐失去“最后的机会”。然而，可知否以上的这些“概念”，有的根本是空穴来风，有的尚无定论，还有的绝对是捕风捉影。3。营销技巧。房地产销售商很会在卖房上大动脑筋。技巧一：内部认购，不早来，以后会涨价；技巧二：珍藏户型。为你度身定做，为数有限，误失良机；技巧三：刚开盘，户型已不多。实际上户型还有几十种，不让你多看，怕你挑花了眼，不肯轻易掏“银子”。技巧四：留着好房最后卖，好涨价。炒作期房尤其如此，价一天高似一天，房一天好似一天，给你加大心理压力，你不掏钱誓不罢休；技巧五：那就是“托”。不用多言，随处不在，上了当，还以为自己捡了便宜。等等，太多了。。。。。。不一而足。据称，北京城区很多的地产项目是土地转手后建造的项目，价能不高吗？
主题：再转一个对讨论该楼盘的帖子。
2号在网上搜到此楼盘，感觉价位适当，打电话询问，售楼小姐态度不错，说就在路边。于是开车前往。玉泉路口笔直向前都到了前方的京石高速路了，却只看到了路边“新奇市”的牌子，无奈只得冒险掉头逆行往回，仍未找到。今天（刚才）又驾车前往，这次记住了电话边走边问，小姐说：在彩旗的尽头往右拐。 那可又是京石高速！，无奈只得再次讨教，总算明白是应在距高速最后一红绿灯处右拐（向西）在路的尽头一简易棚里！！！
进了里面可谓人声鼎沸，偶没找与联系的小姐，是一先生接待，介绍说“长安新城”去过吗？我们距他1公里，我是商品房，他是经济适用房，我是小楼，他是塔楼，我3860，他3980。。。。。。。”一看这架势，偶回敬到：你距长安新城是2.2公里，而不是1公里。哈哈你一定是打车看的表！偶哭笑不得的说偶是自架车。。。。。。。；长安新城属海淀，你是丰台；人家楼型多种，开发商实力是你能比的吗？你的位置只能用两个字表达--具偏！在此位置的楼盘3860/起，不便宜！！！售楼先生说，我们的楼好！呜呼！你的楼在哪里？在漂亮的纸上，连地槽还没挖呢！！！他又说，现在排队已经到1000多号了，排号费1000元。偶吃惊非浅。一共600多套房在不到5天的时间内，在如此偏僻的地方排了1000多号，1000元的费用还不退。为了证实这一点，偶抽空问其他的销售小姐，说团购了100多套，从500号开始排，现在是678号！靠！！一群骗子！偶拿着图纸让其把团购的房画出来，结果只画了72套。偶拔腿就逃！！！
题：最好不要买亚北地区的房子！（一家之言）
近来很多人问北边的房子，我实在不愿意推荐那里的房子，不仅仅是因为交通问题还有人口问题，炒作问题，密度问题、泡沫问题等等，所以不得已就一句话“亚北地区的房子如果你不是很喜欢就最好别买”。虽说北京要花掉1800个亿打造奥运交通，但居住不是以亚运村或奥运村为参照系的，等待的时间也令人心焦，北京的奥运工程是一项系统工作，说句真心话，即便现在的道路状况，如果奥运会现在就办，政府只需略施小计也能让道路非常畅通，但这是“政治任务”不是常态的状况。奥运结束了那？作为十分稠密的居住区，复杂的问题会慢慢暴露的，望京已经是例子。北京适合居住的地方已经越来越多，千万不可短视。但这是我的一家之言，请君多思量。
主题：呵呵，转自富力城的业主论坛－－－山水风景
一级建筑师调侃：北京房地产十大怪现象
一级建筑师调侃：北京房地产十大怪现象
近日，一位国家一级注册建筑师投书本报，对近些年来发生在北京房地产界的怪现象以一种调侃的方式进行了善意的批评，本刊特此刊出以飨读者，应作者要求，本文署名为化名。
-经济房赛豪宅
北京的经济适用房从一开始就是以大户型加跃层为主的，可称豪宅，因此总价并不低，满足不了真正需求者的价格期望。
-二居所家家买
TOWNHOUSE热、别墅热升温，近郊大建低密度住宅，占用大量农田，城市无限膨胀，第二居所概念满天飞，恨不得家家都在考虑买第二处房。
-奥运会门前开
在国外举办过奥运会的国家，往往在奥运会开幕之前奥运场馆附近的居民会搬离会场周边，或外出旅游，原因就在于交通、人流量给出行带来不便，这与北京很多项目拿奥运会进行炒作形成鲜明对比。
-商务区住人来
中央商务区是集中办公的地方，不是居住区，不可能有适宜居住的好环境。北京CBD规划中考虑25%的居住建筑是为了避免夜间此地成为一座鬼城，是在吸取了国外CBD的经验和教训基础上的一种调节方案，其25%的居住建筑指的是必要的配套商务公寓。而现在看来北京CBD中住宅供量太大，超过50%，已严重失控，许多公建性质的用地也改建起住宅。
-价格低大队排
而北京有些低价楼开盘时竟在寒风中排起了三天三夜的长队，有些楼未开盘竟发了几万个号，抓了号的人根本不知道自己买的房子在哪、是什么样，盲目程度可见一斑。
-房再贵不愁卖
北京的房价贵是全国闻名的，均价超过全国均价一倍以上，且多高端产品。然而北京有钱人实在太多，太多人看好北京，因此多贵的房子都不愁卖。
-炒概念跟风快
有这么一种说法，广东人买房看品牌，北京人买房看概念，只有上海人买房看的才是房子本身，此话千真万确！北京人是要品位、讲文化、好面子的，什么东西一旦被赋予某种出处、来由，那么垃圾也会变成文物。北京房地产界编概念、造概念、炒概念成风，拿国外淘汰的理论支撑概念，重走弯路。
-世界园全铺开
这几年光说外国风情已经不够，已细化为荷兰风情、法国风情、西班牙风情……简直是放大了的世界公园，我们已经住到世界公园里面了。
-规划图随便改
由于属于初级阶段的卖方市场，发展不平衡，因此暴利和纠纷就不可避免地广泛存在，发展商承诺不兑现的情况时有发生。尤其是规划图随便更改。规划是百年大计，建筑的寿命至少几十年，岂可改来改去当儿戏！
-洋设计挂起来
据了解，很多开发商高薪聘请这些国外设计公司只是图其虚名，而其设计往往由于与国情不符而被改得面目全非，而楼书上却赫然写着外国公司的名号。
“有些说法，包括规划和设计在前几年是比较普遍，目前根据新的建设部的文件，控制的是比较严了，^_^，至于外国的设计公司，很多情况下是取其设计的思想和精髓，并不像上面说得那么简单
还有，北京有钱的人太多了，呵呵房子不愁卖－－－－购房经纪人“
投资CBD房产的一定要小心
1。由于CBD及周遍地区公寓供应量巨大，相关媒体报到连续两年公寓供应量面积超过写字楼贰倍，中央商
务区名不副实应改为中央居住区。租金下滑和空置上升趋势明显。
2。同质化严重，恋日国际、眩特区、后现代城、苹果社区、富力城、富顿中心等一大批已投资为目的小
户型大量集中上市，会导致一居供过于求。
3。利率风险。目前存款利率低，投资房产通过贷款的财务杠杆效果明显。但利率一旦走高将使投资失败
。目前存款准备金利率刚刚上调，准备金的利率上调往往是贷款利率上调的信号，银行业内普遍认为2004
年可能会上调利率。
4。交通风险。一方面是三环路堵车严重难已解决，另一方面是朝阳路的拓宽和八通线开通。将会大量分
流国贸租房一族到朝阳路的拓宽和八通线新建公寓中。
5。政策风险：目前政府正在挤压房地产泡茉，认为北京房家价过高，租房价格过高，严重的影响了北京
的城市竞争力。为了改善北京的投资环境，创造低廉和方便的商务环境，北京市肯定会尽力打压房价，防
止出现类似悉尼的房价暴涨爆跌，手段有
A努力增加中低档土地供应，CBD周遍的朝阳路和八通线两侧可供开发的低成本土地巨大，新开的楼盘如同
雨后春笋。
b改善交通环境，让住在郊区的人和在三环一样方便
c提高公寓出租的税金，目前税率为15%。
d通过发布租房指导价，有计划人为的诱导公寓价格的走底。
E.舆论上，房价将逐渐和北京普通居民的收入相配比，防止哄抬房价造成价格泡茉
看看目前香港的房产市场，前车之鉴。
作者：天涯路 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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 近期北京楼市评论摘抄 -- 天涯路 - (9686 Byte) 2003-11-07 周五, 09:30 (1426 reads)
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