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[转帖]曼哈顿房地产市场初露疲态

gigilang

头衔: 海归中校
声望: 博导
性别: 性别:女

加入时间: 2008/05/01
文章: 1377
来自: usa
海归分: 43104

标题: [转帖]曼哈顿房地产市场初露疲态 (1124 reads) 时间: 2008-9-05 周五, 04:33

作者：gigilang 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

　　儘管美国房地产的不景气在过去三年不断加剧，但曼哈顿房地产市场似乎没有受到影响。与全国其它地区房价崩溃不同的是，该地区房价继续勐涨。销售直线上升，新公寓楼项目总是会有若干竞标者。很长一段时间内，曼哈顿的房地产都在以本身特有的形式在运转。

　　但有越来越多的迹象表明，这座最后的堡垒可能也将倒塌。作为全美奢侈地产市场似乎坚不可摧的根据地，纽约市今年已经开始显示出紧张迹象。据纽约最大的住宅房地产集团Corcoran Group表示，作为传统上最热的房地产季，第二季度的销售额大幅下挫38%，创5年新低。

　　Corcoran的首席执行官帕梅拉•莱曼(Pamela Liebman)表示：“两年前，你可以随便搬一些砖块，安放在厨房和浴室里，定一个价，然后就会发生一场竞价战争。现在不是这种情况了。购买者现在感觉，他们今天想要的房子，明天就有可能会跌价。”

　　上述情况的罪魁祸首无疑是华尔街上的惊恐。据纽约州估计，随着信贷危机迫使并购活动及其它交易逐渐停止，并且让多数大型投行集团度日维艰，预计今年的奖金将减少21%。金融业在过去的一年已经产生了超过400亿美元的损失，并且已经裁员好几万人，从而迫使这些人中的大多数离开了房产市场。

　　房地产数据公司Radar Logic的首席执行官迈克尔•费德(Michael Feder)表示：“金融业正在受损，年轻的家庭预计不会得到奖金。这给需求方面施加了压力。”

　　如果没有华尔街财力的缓冲，美国其它地区经济放缓的压力早就开始影响曼哈顿了。经济增长已经放缓，并且消费者开支也已经缩减。信贷市场的紧张局面也加剧了问题，甚至是那些涉足纽约公寓市场的人也发现很难获得抵押贷款。与全国其它地方一样，面向纽约城市居民的抵押市场并没有向美联储(Fed)所希望的那样对减息做出回应。结果，待售的房地产存货量开始急速增加。

　　纽约住宅房地产估价公司Miller Samuel表示，第二季度曼哈顿待售公寓约有6869套，比第一季度增加了11%，比去年同期增加了31%。

　　儘管待售公寓数量增加一定程度上是因为新供给的加入，但最近的增加大部分都与现存的合作房产已连续閒置数月相关。合作房产存货大多数是转售房屋，第二季度的增长速度快于公寓的存货增长。

　　另一个令人烦忧的迹象是，住宅在市场上停留的时间更长了。Miller Samuel报告称，从今年4月到6月，房地产登记待售的平均期限为135天，比去年同期延长了3周。莱曼表示：“我们可能正在经历一次周期──产品将被滞留于市场的周期。在这样的市场中，几乎没有犯错的空间。”

　　分析师指出，最近的下跌可能不及看起来那么严重，尤其是将统计数据与纽约市房产市场创纪录的2007年相比时。但第二季度的数据却让市场不寒而慄，因为传统上春季销售都会占到全年销售额相当大的部分，并且会致使价格出现大幅上涨。

　　事实上，第二季度的价格不只是出现了停滞，甚至还出现了倒退。据Miller Samuel的数据显示，上季度曼哈顿的平均售价下跌至170万美元，比第一季度下跌3%。

　　即便如此，销售价格最近的下跌仍表明，卖家可能最终愿意屈服于市场压力，并调低他们的出售价格，此举可能会吸引小心翼翼的买家回到市场中来。房地产专家们表示，整个城市的待售住房价格都出现了下跌。以上西区91大街西215号的一套三间卧室、两间半卫生间的合作公寓为例：房地产代理集团StreetEasy.com的数据显示，该物业现在的售价为159万美元，相对于其6月份的售价下跌了6万美元，并且远低于其去年10月份挂牌销售时的240万美元。

　　不过，迄今为止尚未出现缓和的迹象，曼哈顿的严峻气氛已经扩及到整个地区。想像一下最近在长岛海滩度假地汉普顿看到的疲软──此处的命运与华尔街的财富紧密联繫在一起。由Suffolk Research Service汇编的数据显示，与去年同期相比，在今年第二季度，市场同时出现了价格下降和销售放缓。

　　这类海滩住房的降价幅度甚至更大，其售价中值从去年的82.5万美元降至73.5万美元，降幅达11%。此外，成交量连续第四年遭受打击。第二季度仅出售了576套，与去年相比下降了29%。

　　低迷的金融业已开始影响到该地区之外的豪宅市场。Quintess, Leading Residences of the World是一家允许其会员使用全美和欧洲度假胜地高端住房的俱乐部。该俱乐部创始人本•阿多姆斯(Ben Addoms)表示，即使是在来自盛产石油的得克萨斯州的客户需求迅勐增长的情况下，离开了那些“牢牢居于主导地位”的对冲基金经理，他在纽约的业务最近一直处于低迷。

　　“由于华尔街的动荡，我们失去了一些会员，”阿多姆斯表示。“有三、四个会员离开了，相当于我们会员总数的1%。即使我们的会员都是富人，不会受到经济起伏的影响，他们也难免会受到心理因素的影响。”

　　曼克顿市场并非每个部分都在走软。最高级的高端住房成功维持住了自身价格──并且又上涨了一些。中央公园西路15号是花旗集团(Citigroup)前董事长桑迪•威尔(Sandy Weill)等人的住所，其A级公寓（最值得拥有的公寓）每易手一次，价格就上涨几十万美元。

　　原因之一在于，大多数情况下，看中1800万美元或以上公寓的买家都选择现金支付，而不需要抵押贷款融资。由于美元疲软意味着其它国家对这类公寓感兴趣的买家数量不会减少，因此，这类公寓的价格未受到损害。房地产代理商表示，来自欧洲、加拿大和中东的房地产投资者在曼哈顿依然活跃。

　　不过，这些富有的外国人无法支撑整个市场，未来并不乐观。当地房地产专家认为，未来数月将充满挑战，而美国总统大选也为房地产市场增加了压力。代理商们表示，房地产市场每隔四年会出现一次规律性的低迷，因为买家们要等待美国展示出其日后走向。“信贷危机和总统大选的共同影响将让这个秋天变得更加萧条，”Corcoran的资深副总裁罗比•布朗表示，“无论是巴拉克•奥巴马(Barack Obama)还是约翰•麦凯恩(John McCain)当选，没人喜欢变化。”

作者：gigilang 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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