| 作者 |
 ZT: 目前房地产行情是中央和地方博弈的结果 |
糊气巴
头衔: 海归上校 
声望: 博导
加入时间: 2004/06/01
文章: 1068
海归分: 76497
|
|
|
ZT: 目前房地产行情是中央和地方博弈的结果
|
作者：糊气巴 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
【讨论】目前房地产行情是中央和地方博弈的结果 [ wxmang ] 于:2009-07-21 01:52:42
最近在学习有关领导讲话，突然有感而发，十分粗陋，请指教。
1、当家才知柴米贵
（1）、支出是刚性的
地方政府主要支出包括四大块，一是机关、事业单位人头费；二是教科文卫事业费；三是政绩工程或面子工程；四是已经开工的基础设施建设。
这四块那一块都节不了流。前几年经济虚火旺，各地都提高了财政消费水平，尤其是政绩或面子工程，以及大量用拼盘形式建设的基础设施（一般地方出30%，余下或者找国家开发银行贷款，或者中央补助），目前如果断粮，立即成为烂尾工程。损失更大。例如南方某一个省光是在地方铁路建设上就投入近百亿，要完成还需上百亿。
（2）、收入在大幅缩水
许多地方今年前5个月财政收入比高峰时期同比减少了30%，甚至有的省达到50%。财政预算执行已经捉襟见肘。眼看日子就过不下去，而分灶吃饭的财税体制，进行转移支付也好，允许地方发行债券也好，都缓不济急。
（3）、只好打房地产的主意了
地方政府唯一可以筹集大量资金的资产就是土地，而老百姓唯一愿意从银行贷款消费的商品就是房子。
于是一个融资模式设计完成：地方政府用土地权益抵押换取银行贷款渡过难关。方式是首先找房地产商哄抬土地价格，然后提高房屋价格，然后找银行为房奴提供贷款，然后房奴用自己的余生为政府贷款买单，以换取住房使用权70年。
这就是70年代吃财政，80年代吃银行，90年代吃股市，今天吃房市的天才设计。
2、培育房奴集团符合中央和地方利益
（1）、房奴集团可以减少通胀压力
显然即使是10%的首付，也基本把大多数人的资金回笼了。
（2）、房奴集团可以增加消费
建材、钢材、家电、家具、其他用品产业将因此而获得喘息机会。
（3）、房奴集团可以减少摩擦性失业，降低企业用工成本
有了房贷压力，相信绝大多数房奴不敢挑肥拣瘦，不然立即面临个人财务危机。
（4）、房奴集团可以保证社会稳定
俗语说有恒产然后有恒心，有房产就有顾虑。
3、地方财政寅吃卯粮符合惯例
（1）、不管美国还是中国，没有赤字的地方政府还不多
（2）、寅吃卯粮便于集中财力办大事
（3）、寅吃卯粮便于给下任留下烂摊子，显示自己政绩
（4）、摘桃子从来是从政不二法门
10年前，本人与某准备上任的省委书记有过一次交谈，其为政方针总结起来就是一句话：摘桃子。
4、经济寒冬即将来临，所以吃房奴将是长期的过程，所以房地产价格将不会崩溃
（1）中国生产能力严重过剩
中国经济是投资作为主体，当松宽的货币政策不能再执行下去，因为信贷增加的虚假需求没有了，过渡投资问题马上暴露出来，过剩产能的问题也出来了，所以中国经济最大的风险是在过去几年间我们所积累下来的过剩产能将在今后很长的一段时间里压在中国经济上。例如因此目前钢铁行业是6亿吨的能力，4亿吨国内的消费，过剩产能达到20—30%；电解铝产能1800万吨，产量1500万吨，过剩300万吨。石油炼化起码20%以上的过剩产能。产能的过剩最清晰的反映就是生产资料价格下跌，一季度的生产价格指数是负5%左右，表明的供大于求。
（2）、中国经济结构存在着重大的问题
在供需失衡没有调整过来之前，任何复苏都是无法持续的。当然不排除在失衡调整过来之前，经济会有上上下下，但是进入到可持续的复苏通道，必须要把失衡改正过来，调整过来。
但是目前的宏观经济政策都是增加投资，而不是增加消费。使我们原有的经济结构扭曲，进一步恶化。
实际上中国需要进行的调整是减少投资，增加消费，降低储蓄，“去库存化”，既包括要削减企业的库存，要消化企业的库存，更重要的是要消除过剩产能。
但是投资周期和库存周期的波长不一样，幅度也不一样，当这两个周期对经济发生共同作用的时候，经济下调，然后开始上升，企稳，反弹，然后是更深的下跌。企稳是因为库存周期的调整已经到位了，发生再一次的下跌是投资周期向下的调整，它的幅度超过了库存周期的向上，就会看到再一次下跌。
今年一季度的数据，看起来企稳，实际要背后的原因是库存周期告一段落，同时银行贷款在今年一季度“发疯”了，去年全年新增贷款58000亿，今年一季度就发了46000亿，这是钱堆出来的“企稳”，这样的“企稳”是不可能持续的，因为如此疯狂的贷款发放不可能持续。如果二季度贷款不是这么发的，三季度、四季度不是这样发的，可以想象二季度、三季度、四季度的结果。
经济现象是复杂的，由多种因素在作用。我们不要把一个库存周期的调整到位就看成是经济反弹的信号，还有其他因素的作用。其中一个不可忽视的就是投资周期。中国在过去几年投资过度增长，留下了大量的过剩产能。这个调整现在还没有开始，所以中国经济的冬天还没有真正到来，需要破产一批企业，形成一批坏账才会了结。
目前的数据说明一季度的GDP增长主要是由政府投资拉动所造成的。政府拉动所造成的投资增长是20%多，如果是扣除物价因素的话，实际上是30%以上的增长，但是这么强劲的投资增长并没有拉动生产，工业增加值只有6.1%，电力消费是负增长。30%的投资增长估计都买了库存了，买了钢铁、买了水泥。
（3）、中国马上面临严峻的产能淘汰阶段
所以需求恢复还有待时日，所以首先是大量低附加值的加工产业将不可避免的进入自动淘汰阶段。由于他们在银行贷款不大，不会形成太大规模坏账，附加值不高，税收损失也不大，失业的农民工本来消费水平就低，基本是生存保障消费，所以对宏观经济影响很小，不会导致经济波动。
然后就是提供原材物料和能源的企业进行产能淘汰，这就会导致税收大幅减少，银行坏账增加，居民消费开始下降，引起通货紧缩，进入衰退。
同时，为制造业提供服务的服务业将开始进入产能淘汰阶段，例如物流、电子商务、中介服务等等。将导致经济全面萎缩。这就是冬天的全貌。
作者：糊气巴 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
|
|
|
| 返回顶端 |
|
 |
tutu
[博客]
[个人文集]
头衔: 海归准将 
声望: 专家
性别: 
加入时间: 2004/02/21
文章: 4238
来自: 广州：gz_venture_club AT yahoo DOT com
海归分: 180045
|
|
| 返回顶端 |
|
|
三元
头衔: 海归上尉
声望: 讲师
加入时间: 2009/07/16
文章: 141
海归分: 7656
|
|
|
70年代吃财政，80年代吃银行，90年代吃股市，今天吃房市
|
还有半个月又是一个新的年代了，大家给点建议，吃什么好呢？
把这个灶推到了重新建个灶不知煮的东西会不会好吃点。
|
|
|
| 返回顶端 |
|
|
哈老怪
头衔: 海归上校
声望: 讲师
加入时间: 2005/08/09
文章: 931
来自: 717106
海归分: 77199
|
|
|
从你最后一段中，不好意思，我没看出
|
“经济寒冬即将来临，所以吃房奴将是长期的过程，所以房地产价格将不会崩溃”这个结论的逻辑来。难道即使经济严冬来了，房地产价格也长期不会崩溃？
|
|
|
| 返回顶端 |
|
|
kokomo
头衔: 海归中士
声望: 学员
加入时间: 2006/04/16
文章: 14
海归分: 996
|
|
|
五毛逻辑~
|
| 哈老怪 写道: | | 从你最后一段中，不好意思，我没看出 |
五毛逻辑~
|
|
|
| 返回顶端 |
|
|
糊气巴
头衔: 海归上校
声望: 博导
加入时间: 2004/06/01
文章: 1068
海归分: 76497
|
|
|
我是转贴的，我也觉得这句话有问题。不过中国的房产供应量是很小的，
|
| 哈老怪 写道: | | 从你最后一段中，不好意思，我没看出 |
还不够富人买的，所以要想房价下跌还挺困难的。主要是看房产消费中贷款的比例有多大，如果不大，就没有崩盘的危险。
|
|
|
| 返回顶端 |
|
|
Candyheart
[博客]
[个人文集]
头衔: 海归上校
声望: 专家
性别: 
年龄: 44
加入时间: 2007/07/27
文章: 3565
海归分: 80053
|
|
|
北京的空房率真可怕,包括郊区的别墅,也是买了在那儿就放着,bt.
|
| 糊气巴 写道: | | 我是转贴的，我也觉得这句话有问题。不过中国的房产供应量是很小的， |
|
|
|
| 返回顶端 |
|
|
哈老怪
头衔: 海归上校
声望: 讲师
加入时间: 2005/08/09
文章: 931
来自: 717106
海归分: 77199
|
|
|
“中国的房产供应量是很小的”？
|
作者：哈老怪 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
| 糊气巴 写道: | | 我是转贴的，我也觉得这句话有问题。不过中国的房产供应量是很小的， |
来看一个小样本。长三角某四线小城30万市区人口，这几年住宅竣工面积在90万平米上下，算80万好了。假如平均每套100平米，合8000套。以2.5人均家庭计算，每年可为2万人口提供住房。而本市的人口平均每年净增多少呢？不足3000人！
当市面上人人都认为股票会涨时，就是股市最危险时。当市面上人人都认为房价会涨时呢？
作者：哈老怪 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
|
|
|
| 返回顶端 |
|
|
糊气巴
头衔: 海归上校
声望: 博导
加入时间: 2004/06/01
文章: 1068
海归分: 76497
|
|
|
这些空置的房子都是有主的，房东遍布全国各地，甚至国外。
|
作者：糊气巴 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
| Candyheart 写道: | | 北京的空房率真可怕,包括郊区的别墅,也是买了在那儿就放着,bt. |
1。很多行业的剩余资本没有地方去投资，只好买房子。只要是企业年利润过500万的老板就会有这种苦恼。股市风险太大，再投实业回报低且很辛苦，弄不好过几年就只是一堆机器， 只好买房子，即使近两年跌一点，也不是承受不了，而且他们大多现金付讫，没有什么断供的风险。而且他们每年都买上一套甚至几套。
2。很多其他省份的政府官员、有钱人都是在上海、北京、深圳买房。对他们来说租他们都不愿意租。香港、台湾、韩国、海外华人很多人买房子搁在那里的。
北京上海都不是北京人上海人的北京上海，是属于全世界的。这些地方的供应量供应大中华圈内的富人都不够。
他们把价格搞搞得高高地， 苦的就是白领，又要结婚生孩子买房子作房奴。
作者：糊气巴 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
|
|
|
| 返回顶端 |
|
|
|
|
|
