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主题: 房地产行业：庄嘉耀：房地产国际金融——房地产信托投资（转贴）

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房地产行业：庄嘉耀：房地产国际金融——房地产信托投资（转贴）

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房地产行业：庄嘉耀：房地产国际金融——房地产信托投资（转贴） -- 安普若 - (3433 Byte) 2005-1-21 周五, 14:21 (1875 reads)

安普若
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标题: 房地产行业：何锦荣：房地产信托的性质和会计因素 (转贴) (550 reads) 时间: 2005-1-21 周五, 17:37

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

何锦荣：房地产信托的性质和会计因素

2004年08月06日11:12

美国德勤会计师行合伙人、会计师何锦荣（Richard Ho）

【王文英】感谢施博德先生！下面请美国德勤会计师行合伙人、会计师，何锦荣先生发表讲演，他讲演的题目《房地产信托的性质和会计因素》，下面欢迎！

【何锦荣】今天我要演讲的题目叫做REIT，是房地产投资信托，它的一些特点，以及一些会计方面的考虑。在我正式演讲之前，我谨借此机会，先做一些小广告。我不是很清楚，大家是否听说过德勤公司，这是在世界上，我们称之为四大世界上服务性公司之一，我们有12万人员，在150个国家运作，在中国这里，我们就有三千员工，分布在十个不同的城市，包括北京、上海、香港、南京等地区。

德勤公司，我们称之为德勤整个的框架之内，还有不同的行业方面的专业的知识，我们有房地产和建设的一些分公司，我是负责中国的房地产建设的分公司的领导人。在我们这个分公司当中，我们收集了一大堆的不同的服务业方面的专业人员，包括审计、税收、咨询和财务的咨询，这些人员是在各个方面有广泛的经验的。在不同的行业当中，房地产领域，以及有关的领域经验非常丰富，同时给客户提供服务方面，有非常良好的记录，这些客户包括大的房地产的公司，和投资公司。因此我们认为，我们是有相应的专业的知识，了解这个行当的专业的知识的。

言归正传，今天我要讲的题目是REIT，讲一些它的性质，以及它在会计方面的考虑，因此我在这里的发言分成四个部分。第一个部分，就是介绍一下什么叫REIT，房地产投资信托，我们缩写就是REIT了，这一点内容介绍的时候，主要是给大家讲一下REIT的性质，看一下它的定义。REIT有很多不同的定义，我从中选择一个定义给大家介绍一下，到底REIT指的是什么。

同时在这部分内容中，我还会介绍一下使用REIT作为一个财务工具的做法。正如大家可能所知道的那样，有一些中国人民银行就借贷所发表的一些规定，涉及到房地产开发商应该遵守的一些规定，因此，中国的开发商给我们也征求一些意见，想要了解一下能够通过什么样的方式获得一些替代性的融资的做法。什么意思呢？那就是说，通过投资的方式，不见得是通过银行去借钱，而其他的方式，我们叫做替代性的融资的方式，因此，我会向大家介绍一下，用REIT有什么样的融资方面的优势。

同时，我还想和大家比较一下，REIT的情况，和上市的地产公司的情况，两者的情况，会加以比较，因为有很多人实际上对于REIT到底和上市的房地产公司之间有什么样的区别，他们认为这两者实际上一样，你把你的股票，把这个公司放到股票市场上去卖你的资产，这样你就得有一些上市的证券了，他们觉得是一回事。

总的来说，这个概念上理解是正确的，但是还是在这两者之间，有一系列的区别的，这些区别呢？实际上就是造成了这两种投资的性质工具上是不同的，同时融资的工具也是完全不同的，发言期间我也会对此进行介绍，也是属于第一条下面的子内容。

第二条内容，非常简单的介绍一下REIT的结构，这个结构的问题不能细讲，非常复杂，只能了解其结构而已。介绍第三部分的内容当中，因为我是会计了，因此了解一些会计方面的背景性的，涉及到REIT的信息，给大家提供一下。我还会给大家介绍一下REIT通过什么样的会计的视角来谈这个问题，在这一部分内容当中，我还为大家通过一个拥有者的角度，房地产的销售商的角度，有什么样的会计的考虑，同时，还会介绍一下REIT一方面有什么样会计的考虑。

为什么这么说呢？大家知道，不同的会计的处理的方式，会影响你的会计的结果，我不知道在座的有多少人是搞会计的，或者是处理会计财务问题的，但是我确实认为，会计这方面的特点，确实会是作为一个要考虑是否用REIT作为一个替代性的投资，融资工具的时候，考虑的因素，因此这一点，我还会讲到的。

最后一部分演讲的内容，因为REIT是一个全新的东西，在不同的国家，有不同的监管规定。因此从会计的角度来看呢，我们会来研究一下，使用REIT所遇到的一个问题，同时我们也会建议一个解决问题的解决方案。

第一部分，什么叫REIT？什么叫房地产投资信托？REIT实际上讲起来历史就长了，在美国，其他一些西方的国家当中，打早就有REIT的做法，香港也包括在内。香港证券委员会在2003年8月的时候，发布了一项关于REIT五的法案，大概是一年前的法案内容了，也就是监管的规定。把REIT上市的规定加以了说明。

到目前为止，市场上唯一的做法是长江，浮泉（音）这两个公司，长江大家知道是由李嘉诚控制的最大的房地产的开发公司，他们放到了新加坡的股市上，到目前为止，在香港，REIT之下，还没有做任何的事情。有一个可能性，这是一个立法性的，法定的机构，由香港证券委员会，管理很多公众的房地产事务的一个机构，据人们谣传，也许可能这是第一个，根据香港的REIT的行为准则上市的机构。

我理解在中国，现在出于各种各样的道理，仍然没有搞REIT这样的规定，这样的研讨会，我也参加了不少次了，实际上REIT，是不是通过它提供一个对于中国地产良好的融资方式，是不是好，这方面大家有很多的讨论，讨论非常激烈了。因此呢，这就是在这里，为什么大家又重新讨论的原因之一。

根据香港的REIT的规定，刚才讲到2003年8月份颁布的规定，是作为一个集体的投资的机制，或者是计划，这就意味着普通的人民，把钱组织在一起，然后在一个计划下进行投资，这个计划等于是信托的一部分，通过这个信托进行筹集资金，主要是用来购取，管理，维护房地产的项目，因此人们等于把钱凑在一起，筹集在一起，购买一些房地产。

同时进行维护管理，因此这并不像其他的公司似的，这些公司拿着这些钱想怎么做，怎么做，你可以去投资，发电，或者是去做其他的业务，或者是生产一些塑料，生产玩具都行，但是对于这样的集体性投资的计划，筹集的资金，只能够用于购买房地产，管理维护房地产，因此这是一个专门的，另外一种房地产投资的形式而已。

除此，根据这个内容定义，还有一个方面，就是这个计划主要是为了向持有者，通过租赁这些房地产的收入给他们提供收益，因此你们可以看到，这个规则就要求这里投资的目的是什么呢？就是要给那些他的持有者，什么叫持有者呢，就是掏腰包，支持这个项目的这些人，给他们提供回报。

他们收到一个回报，是从谁那儿收到呢？是从财产出租者身上收到，我们可以看到这方面的人，是什么样的人把钱放到这里面去呢。是希望获得房地产出租费用的收入，这种收入是一种稳定的回报，一般来说呢，不会有很大的上下波动，实际上他的目的是投资者能够排除风险，不喜欢风险的投资者，一般想用这样的做法。基本上来说，主要的REIT的投资，这是一个主要的方式。

另外刚才我们讲了，由于这些原因，在中国的情况，我们结合看中国的情况，有很多的客户，还有一些潜在的客户，他们看到我们，他们要求我们，问我们有没有一些什么替代的做法，为他们在中国的房地产的资产有没有其他的这种融资的做法，所以说REIT就是这样一种融资渠道，和融资方式。REIT是不是一个很好的融资的手段呢？还是说REIT能够可以使用他的方法，作为你的一个投资的方式呢？有几个优点，我向大家介绍一下，第一点是什么呢？

REIT是一种上市的股票，可以在股票市场上自由的进行交易，买卖，所以基本上来说，大家想象一下，你是一个房地产的开发商，你在北京有你的资产，你们有这种办公大楼，写字楼，北京、上海、广州，不管是在中国的什么地方都有，但是所有的这些固定资产，移动不了，你也不能把他们进行交易。所以REIT向大家提供的这样一种方式，你可以把你的资产进行流通变现，基本上来讲，你可以通过纸，通过文件改变你的资产，你可以把一张纸在股票市场上卖，获得钱，所以在这方面来说，把你的这种房地产，REIT放在股票市场上，基本上给你提供流通性，资产的流通性就可以获得，你所持有的资产，就可以获得流通性，这是一个很大的好处。

实际上这是一个非常好的，特别是有很多的，很大量的，高额的固定资产，在他们的投资组合上，有很多的固定资产的问题，极为有好处。第二个好处，我们可以使用REIT在资本市场上筹集资金。非常简单的道理，在过去，很多的开发商，他们想要到银行，要求银行给他们提供贷款，但是由于各种原因，各种其他的这种银行贷款会有一些困难。所以我们可以使用REIT，在资本市场上筹集资金。

第三个好处，使用REIT，它给我们一些房地产的项目，有可能在比较高的评估值上进行出售。为什么说它的估值比较高来出售呢，实际上我们有一些上市的公司，比如说资产的公司，我不知道在中国大陆是不是有这样的？在香港，所有的那些上市公司，房地产的公司，他们的股票都是可以在按照贴现率，打折扣进行出售的。我刚才讲了，李嘉诚先生的公司，长江房地产公司是最大的房地产的开发公司，他的股票在香港出售，也是按照贴现，30％的贴现，折扣进行出售的。这样的话，长江股票的资产，净资产，比如说是一百块的人民币，净资产，但是股票市场上每一个股票的价格呢，长江股票恐怕就是七十块钱，30％的贴现，或者是折扣。

所以说你在出售，理论上是按一百块，实际上你能获得的仅仅是70块钱，这是非常普遍的情况。特别是在这种房地产的上市公司，他们的股票出售，经常是折扣出售。中国股票市场情况不完全一样，由于在上市公司股票供应不足，盈亏率，市赢率并不是很高，所以说在中国大陆并不是这样，但是在其他大多数国家的股票市场中，情况都是这样的。

你那个是打折，低价出售了你的股票，但是你要是使用REIT的方式，由于他们可以提供一种非常稳定的，相对来说风险较小的回报，给那些潜在的投资者提供这样好的回报，所以一般来说，他们在交易时候的价格，他们的净资产的支持，折扣就比较低，就和那种净资产的，也就是5—10％的折价出售，所以说如果你把你的这种房地产的资产，比如说REIT，使用这样的方法，但是呢，你通过REIT的方法来筹集资金，你就可以获得一个比较高的估值。也就是说，你在股票市场上可以筹集到更多的资金，这样的话，你可以更加扩大你的业务，所以说这是一个非常好的优点，长处，比起其他的投资方式来说，长处是明显的。

把你的房地产的资产放到股票市场上，通过REIT的方式来放的话，基本上你出售的只是你的拥有权，另外就是你所有权的一部分，比如说未来你的这种资产的，房地产的这种租金的收入的源，出售给了投资者，但是你还是你的资产原有的拥有者。如果你想做的话，你仍然可以得到允许，能够保持你对你的房地产的控制，和你的管理权。尽管是你出售了以后，仍然可以对你的房地产项目，能够保持他们在那个项目里，有五个大商店，可以放在新加坡或者是股票市场上来进行出售，作为REIT的方式来出售这五个大的超市。

但是你的管理权，房地产项目的管理权，这五个大商店，仍然归原来他的拥有者所有。他们建立起他们管理的集团和公司来管理这五个SHOPPING MALL，大商场，收取管理费。实际上你卖的只是出租的权，你仍然可以保留控制权和管理权，因为你是最初的拥有者，你想保持你原有房地产很高的水平，档次，仍然可以按照REIT赚一些钱，比如说管理费，根据房地产资产的管理费，这样的做法很好，非常有利。实际上你筹集了资金，也不丢你的控制权，不丢管理权。

另外还有一个优点，很重要的一点优点，优势，一般来说，有一些税务的优惠。为什么REIT在中国还没有被推出，其中的一个原因就是因为不存在这种优惠税收的规定。举一个例子来说，那些房地产公司，他们必须得付税，税后的回报呢，给那些REIT在中国的各种拥有人，这些人，他们自己还要再付一些税，所以说我们要用双重付税的问题就出现了，目前来说，作为REIT，在中国投资，目前出现了双重征税的问题，所以说使REIT对于很多想搞的投资者，就不那么具有吸引力了，但是在世界上很多其他国家，一般来说，那种单元的拥有人，从REIT获得的这部分来说，他们就可以免税，不用再付第二次税了，避免了双重征税的问题，使REIT更具有吸引力。

所以大家可以看到有几个很好的理由，使用REIT有很多很好的理由，把它作为一个很好的，具有吸引力的，融资的方式。下面一部分，要介绍的是REIT的特性，我试图比较一下REIT和上市的房地产公司，用一个很简单的表，大家可以很容易的理解。第一栏是我们的一些考虑，第二纵栏是一些上市房地产公司，最右边这个是REIT了。第一个考虑是我们的股票价格，大家可以看到，对于上市房地产公司，刚才我讲了，一般来说，他们的股票价格比他们的，每一股净资产价值要低一些，低20—30％，很容易就是折扣20—30％。

包括那些长江这样的蓝筹股的公司，仍然有20—30％的折扣价，如果你找一个IPO想上市，首次上市，在香港上市，或者是在其他的地方上市的话，你想获得很好的来自潜在投资者的权益的话，你就必须比这30％的折扣价还要低卖出你的股票。否则的话，你就很难来吸引潜在的投资者，把钱投给你。所以我们可以看到这方面，从这一点来说，这样不太好。但是REIT就不同了，一般来说，他们的股票价格和净资产价值非常接近，更加接近，所以说你并不是把你的资产廉价卖掉。

第二个考虑是投资战略，上市的房地产公司，我们可以看到，他们的管理层对于房地产投资和开发的决定，仍然有绝对的控制权，绝对的权威，他们可以喜欢什么就干什么，对于他们的投资，开发的决定，另外，包括亏损方面，另外他们公司的组成方面，有绝对的决定权，所以不管是喜欢做什么，就可以做什么。对于REIT怎么样呢？在投资战略方面，由于他们具体的特殊的目的，刚才的幻灯，REIT的定义，是一个集合的，集体的这样一个投资的办法。

所以说所有的这些，限制了REIT受到限制，只能是能够提供稳定收入的，或者是现金流，或者是回报的房地产项目，才能投资，受到限制。不允许他们投资于开发项目，因为那些开发项目风险比较高，REIT只能做完成了的房地产项目。比如说写字楼，大商场等等。实际上在美国，酒店，REIT，或者是一些旅游胜地，度假胜地等等，但是他们必须要投资于完成了的项目，来避免风险。

还有一条REIT也在这方面投资受到限制，对于投资房地产的类别和地段方面投资，也受到限制，根据他们的这种规则，你可能只能投资于比如说写字楼，大商店，酒店，另外有一些地段才能投资。比如说目前香港的REIT的做法，规则，准则非常严格，要求他们在所有的香港REIT的投资中，必须是在香港，只能是在香港，这也就是其中的原因之一，我刚才讲了为什么现在还没有搞一个REIT的实验的，因为现在还面临着各种各样的限制，包括资产方面，所以说我想，你要想有一个REIT，必须投资香港的地产项目中，地段很有限制。

另外我也听很多人讲了，这个规则会有变化，能够允许有一些海外的房地产资产，包括香港的REIT可以投资海外的一些房地产资产。比如说包括在中国大陆，我们恐怕在香港的这种规则方面，会出现一些变化，可能会有一些海外的资产包括在内。但是我们可以设想一下，这些变化恐怕只是一定的比例，你的资产的一定比例，投入到海外进去。一部分投在香港，一部分投在大陆，一部分投在美国，一部分投在澳大利亚等等等等，一个组合，不同的地段，不同地区的这样的一种房地产的组合。

我们必须拭目以待，看看今后的发展趋势究竟如何，但是不管怎么样，我们可以看到，对于那些房地产公司来说，没有这些限制，对于REIT有非常严格的限制。特别是在我们的规章制度里规定了，你能做什么，你不能做什么。我们现在还是继续做比较，在红利分配，对于一些上市的房地产公司来讲，管理层完全有决定的权来确定怎么样进行红利分配的百分比，他来定。一些上市公司的董事们，他们可以要求获得红利，如果你盈利的话。

如果这个公司，你要是盈利的话，他如果说不给你分，你也没办法，因此实际上是管理层来决定。最近一个投资银行在香港做了一次调查，实际上我想说40％的红利，都是在股东之间进行分配的，再就是我们香港房地产的，大家可以平均来看，这些公司呢，他们如果挣了一百美元的话，就得有四十美元向股东来进行分配。对REIT，就是房地产投资的这种信托方式来讲，盈利中大量的部分必须进行分配，在香港来讲，至少是90％以上的利润要进行分配。

因此大家可以看，对于潜在的这种投资者角度来看，如果我把钱投入到，买这些证券的话，实际上REIT可以带来很高的回报率。因此，最后年底的时候，我们可以有更好的现金红利会得到手，总比上市的房地产公司给你的红利要多。另外投资者的回报也有一个情况，在一些上市的房地产公司来讲，他们的回报是不定的，你们可以年底确实获得一些现金的红利，但是到底年底它的经营情况怎么样，最后年底能不能挣钱，非常难以判断。

使用了REIT这种做法，由于它本身的特点，REIT提供非常稳定的，比例在2—3.5％的超过政府证券比例的情况下，给你回报。也就是6—7％，因此呢，我想说REIT，如果你是一个潜在REIT的投资者的话，你可以获得更加好的，更加有预测性的回报，同时可以获得更高的年底的现金红利的分配。因此，我想说看起来它是非常有吸引力的。从企业监管，对于上市的房地产公司来讲，在亚洲的环境下，主要的股东是控制董事会，主要的大的股东，他们可能会有一些限制，想做什么就做什么，但是你要搞REIT的话，我们有非常严格的企业管理，公司治理的方式，标准是非常高的，因此要充分的反应每一个股东的利益，因此实际上使用了REIT的话，使用公司治理的方式，是更加严格的，更加好的。

下面讲讲监管，对于上市的房地产公司来讲，他们必须要按照一些上市公司，或者是股票交易所的一些规定来执行，不管是香港，深圳还是上海的股票交易所的上市原则来做自己的工作，进行交易。但是你要使用REIT的这种投资方法，当然我们也必须要履行有关的监管规则，同时呢，我们还要符合REIT自己的行为准则，因此呢，从REIT的投资方式来讲，我们有两种不同的规则，来管制着他们，因此我想说，监管更加严格。

税收问题，我已经讲到了，和其他的行业来讲呢，上市的房地产公司之间，在税收问题上，没有主要的不同之处，但是对于REIT的方式来讲，有一些优惠的，在不同的国家，有很多的优惠的税收政策，在中国现在还没有。目前在中国推出REIT方式还有一些困难，另外银行融资，对于上市的房地产公司来讲，和其他的行业公司来讲，在平衡融资方面，没有重大的区别，只是有一些例外，政府有一些规定的话，可能是不一样的，其他的都是一样的。

但是对于REIT的这种投资方式，一般情况下，对于贷款有一个上限的限制，因为从本质上来讲，REIT应该是一种非常稳定的投资的渠道，因此在我们的准则中，有一个贷款的上限，在香港，你是总房地产价值不能超过35％，有一亿港元，你最多只能借出3500万港元，你必须按照这个规则来做。

我介绍的第一部分就完了，也就是REIT的本质，下面我再介绍一下REIT的结构，就是房地产投资信托。它可以是以下列的方式都可以，直接拥有直接产权，也就是说，这个信托的资金，房地产是你自己所拥有的，还有一种选择的方案，就是这种REIT，你可以拥有间接，通过间接的产权，来拥有他，我们通过一种渠道，SPE，就是特殊目的的实体，专门实体，或者是一种有限公司，或者是一种其他的什么公司的形式来拥有的。

这是一个非常简化的图表，给我们介绍了一下REIT的结构。在中间是REIT，投资者把他们的钱放在投资基金里面，信托基金里面，在上面有一个投资者，就是每一个不同的投资者，他们把钱投进来，虚线大家看，右边，有赞助的，还有拥有者，就是房主。实际上这些人就是他们最初拥有这个房地产的人，然后他们把他放到REIT中，作为融资的目的，但是一般的情况下，他们只是有百分之多少的拥有性。

在我发言结束的部分，我还要给大家介绍一下财会帐务方面的问题，给大家介绍一下什么叫部分拥有，部分所有权的问题，就是REIT的业绩情况了。根据拥有者的财务情况来确定，来看看它是不是拥有，把房地产如果卖给其他的上市公司以后，应该怎么办？要保证他们的结果应该是非常合理的，要出售的话，这就是一些会计方面的问题，我们必须要这样做，晚一些时候，我再给大家介绍这方面的情况。

REIT的左侧是管理经理，这个人它是真正要管理这些房地产项目的，来收房租金，打扫卫生，清理环境，这是管理者，实际上这也是一个潜在的拥有者，业主之间的潜在的收入来源，在香港有这样的情况，我们建立了一个新的房地产的管理的公司，管理有四家非常大的购物中心，还包括新加坡的。实际上管理公司建立的目的，我已经讲到了，在REIT的右侧，是受托人，也就是在根据我们的规章来讲，独立的受托人，是应该要指定的，代表我们的股东来加强企业方面的监管，管理REIT。

REIT下面大家可以看，有一些SPE，就是专门的实体，这些专门的实体，我已经讲到了，他是一些通过间接的拥有一些房地产产品，实际上大家可以看，这个SPE可以直接通过拥有房地产的项目，或者是间接的拥有所有权。我们主要考虑的因素，是不是通过直接拥有，或者是通过专门实体来间接拥有的话，主要是出于税收的问题，不同的国家，有不同的情况，有不同的价格对待的策略，不管你是直接拥有，还是间接拥有，都不一样。因此很难说，哪种方式更加好，这是根据当地的税务制度，税务的政策来确定的。

在一开始的时候，我给大家介绍了REIT的结构，下面我再给大家详细的讲一讲这些细问题，但是细节是非常复杂的，而且综合性非常强。这样可以有助于你们理解我讲演后面的一部分，我再介绍下面的一部分，REIT会计的审计方面的一些有关方面。实际上有两方面的问题，一个就是发起者，或者是产权所有人，会计方面的这种含义，也就是我们业主，另外还有一个对于REIT本身有哪些会计方面的影响。

这是整个确立的流程，首先是发起者，业主，然后中间是房地产项目，右侧是REIT，中间的这些人，都是我们这些发起者的管理人员，他们想了解，如果你使用REIT的投资方法，在完成交易之前，会带来哪些帐务方面的影响。我再次给大家使用一个表格的形式，给大家介绍一下，帮助大家理解一下这种对于发起人，还有产权所有者带来的一些财务审计方面的影响，大家看，其中有一个问题，我们要常常提，有一些销售给REIT的，我们是不是能够认识到，到底得失如何，就是我们这个财务报表上，情况怎么样？有哪些销售者，他们本身是一些上市的公司的话，要回答这样的问题的话，最好的方法就是要把这些房地产的这些问题，下面把它他们分类，左侧有一些房地产项目的分类，一个是固定的房地产，也就是自己使用的写字楼什么的。

投资项目，主要是用来增值，获得一些收入，交易方面的项目，实际上你是拥有这么一个房地产项目，把它作为一个像股票一样的，买和卖，作为一个交易来做。因此我想比较一下，香港会计要求，和大陆方面会计方面的要求。根据香港审计的会计要求，由于在房地产市场上资金是不太稳定的，因此它的形势是上下浮动，根据香港的要求呢，任何一些固定的房地产，必须要作为一种房地产的项目，必须要进行储备，什么叫储备呢？你要自己使用这种房地产项目的话，你盈利情况可以带来比较低的这种收益，也就是我们要进入到盈利帐目，目前对于香港来讲，一些房地产公司，他们也对自己进行比较，和要求进行比较，这样你就能算出你的利益。从贸易的角度，做交易的角度来讲，没有这种重新估价的要求，一般的情况下，你们的盈利的情况，一般是根据你上一年结转的情况来定，在中国大陆来讲，根据中国会计监管制度来讲，我们不允许对于我们的房地产项目进行重新估值，因此，盈利和损失的影响，也是根据不同的市值来算，是不一样的，不管你销售的情况如何。因此，一般的情况下，对于中国大陆会计制度来讲，实际上是比较简单的，也是比较容易做的。

第二个，我们要问的一个问题，很多的发起人都会向我问什么问题呢？如果发起人在REIT保留自己的股本力系的话，将会出现什么样的情况？如果我们想建立REIT，并不想百分之百的把REIT卖出去，当然你可以全部的卖出去，也可以保留一部分的相当的比例，因为你可能相信，在未来，可能市场形势好转，因为房地产项目的价值会增值，因此也是根据原来的业主，他来做出决定。例如我们可以保留，在香港有一个房地产公司，我们可以保留30—35％的REIT的信息，实际上没有任何一个特殊的理由，来使我们认为，REIT方面，要保留一部分股本的利息。但是这样做的话，确实会产生一些影响，这些影响将会影响到你自己的财务状况，财务报表上必须了解这些情况，要保证，你们也知道影响，做好准备，否则的话，年底出现问题的话，你自己看看财务报表有问题的话，你要负责了。

大家看看这个表，避免谈非常复杂的财务的要求，在这个表中，我主要是给大家讲了左侧，是REIT的状态，第二列是财政会计方面处理的一些关键的考虑因素，财务会计方法，最后呢，就是多少利润，我们认为是，作为一个REIT的分支，或者说是一个发起人，我们必须要研究一下，他的关键的因素，怎么样来控制，什么叫控制呢？就是管理财务和运营策略，发起人就可以控制，而且有权利来管理有关的REIT的运营和财务的政策。REIT就是发起人的一个下属机制，这样就把财务的结果作为发起人，要加以整合。

影响就是这样处置的东西，不管是多少百分比，都可以在发起人的财务报表当中加以确认。即使你卖出去30％的地产情况，利润是不能够来确认的，因此呢，这要根据财务的要求来进行。如果这个REIT是附属的，发起人有很大的影响，有权利来参加财务河运性政策的决策的工作，就是REIT这方面决策工作。这种情况下，你们可以来比较一下下属控制因素的话，你就可以看到，这个权利是一个管理的权利，很大影响的这种权利。发起人是能够来参与决策的过程，然后这时候，发起人就可以使用会计的方式，来计算一下这里REIT经营的结果，做帐，一定的百分比，实际上是这个利润的一定的百分比，是可以在发起方面来加以确定的。

比如说你处置了60％的地产的股息的话，这个时候可以有一定的百分比可以确认的。最后一类REIT，我们把它作为一个上市公司，因为在股票市场上你可以来交易，可以买卖，因此，这样一个上市的公司，发起人是不能够来控制，不能够很大的影响REIT上。这时候呢，你要用一些会计的做法，就意味着说，你要来把REIT的投资，一些市场的价值来加以说明。至于发起人会计的影响，你可以把所有的东西都可以确认，整个会计上的利润，由于这样的一些处置，全可以来确认。因此你可以看到，通过这样一个简单的表格，你就可以来确认，处置到了一定的百分比，所有的东西都可以加以确认。

因此这个表呢，是十分重要的，对于准备发起人的财务报表，这张表十分重要，他们要照顾好这一点。关于香港和中国的会计的要求来说呢，亮底要求基本上差不多的，因此呢，香港和中国分别列出来了，基本上他们是差不多的，对于会计的规定。最后要结束的时候，讲一下对于那些拥有者，发起人财务的影响，就REIT有什么样的影响。可以看到，REIT购买的地产是高于一部分项目的话，那么我们就叫做是一个善意，也就是说，要更高的印花税和交易费，因为有很多交易的费用，手续费要付的。另外一方面，收购的这些费用，折现的价格比估值的价格要低，这是另外一种情况，也会影响REIT最后的结果。

另外还有很多REIT管理层常问的问题，投资地产，因为有不同的对于投资的地产的会计的处理方式，这是会影响到REIT分配的能力。因为从性质上来肯，REIT一般是在租费方面进行投资，会计的方面来说，我们称之为是投资性的地产，这就会影响到REIT五，他们是能够有多少在年底的时候分红的情况。因此呢，在这个图当中，我是比较了一下，中国的会计做法和香港的一些会计做法的比较。就是对于那些投资性地产方面会计的规定，IAS40是国际上的要求，还有SSAP13是香港的要求，对于香港现有的标准来说，重新评估还是要求这样做的，对于国际上的要求，重新评估这方面的，是要进入损益表的。这下面有一个对于香港的要求，会从2005年1月1日开始发生变化，根据国际的标准，一起来做这个事情，按照国际标准来做了。

因此等于是2005年以后，所谓国际上会计标准的要求，要求对于收入或者是损益，马上能够确认出来，就是你地产价值有增长，有降低的情况，要马上可以确认。在中国呢，我们是没有这样的会计的准则，现在还没有这样做。因此，实际上中国没有专门的投资性地产，基本上就算是地产，有历史性的成本，这样而已。因此所有的变化，都会影响REIT当年的结果，给单位持有者分配多少红利的问题。

这是发言的最后一部分内容，最后一部分内容，我们将可以看到的是REIT的性质以及一些对于那些拥有者，发起者对于REIT影响的，我们同时也要简单的谈一下会计方面有关的问题。所谓的一些会计的问题呢，实际上有一些这方面会计性的问题是和REIT一个问题有关。也就是说，是不是真正愿意建立这样一个REIT，问题是涉及到一些红利的政策，因为正如一开始我已经指出的那样，REIT这方面的法规很严格的要求，最终年底的时候，向你的持股人要发多少红利，现金的红利。因此，REIT所报告的这些利润，会影响到他们到年底能够对持有者，分配多少红利。因此，作为REIT就要有一个红利的政策，来解决这方面的问题。然后作为一个会计人员，我们还要试图建立一个公示，这样大家通过公示，来计算你的红利政策的制定。

红利的政策，根据REIT的准则，一般来说是每年年底发红利，要不能够少于他审计的年净收入的一定的百分比，所谓的审计过的年度净收入是什么意思呢？这个在法规当中，并没有下定义，只是说在这里写上而已了。另外REIT是不是分配的东西，要超过审议过的年度净收入的一定的百分比呢，能不能超过这个呢？根据香港的规定，REIT分配的数额要低于90％，低于很多，审计过的年度净收入额的90％以下要低很多。当你们来考虑分配的红利的政策的时候，你同时还要考虑的下面几点问题。会计的利润要针对现金生成，实际上会计的利润就意味着你有现金，年底分配给股东，这时候要保证的就是要有一定的会计的利润，同时年底的时候，还要有现金支付出去。

同时假如说如果一层或者是两层的结构的话，除了一些税收方面的原因，这个我在讲结构的时候，REIT结构的时候，已经介绍过了。这个时候，你也可以用一个，或者是直接拥有，或者是间接拥有地产来做。这些都是税收方面的考虑，税收方面的影响。来自一个赤字的地产，可不可以通过一些盈余的地产给它抹平呢，都会影响到你的会计的利润了。同时还有评估房地产所造成的赤字，是不是和实现的利润是相等的呢，这也是会计方面的问题。

因此总结来看一下，香港的这两个包括大陆的公司法，还有会计方面的标准，都好象没有特别具体的解决这些问题，就是说经过审计的年度利润。同时也是使前面所讲到的信托人，受托人，因为受托人要来照顾股东的利益，实行红利的政策是很难的。包括如何分配，基于每年利润的90％要低很多，怎么分配，也是一个很头疼的事情。因此最终我们就搞了这么一个公式，我们叫做经营收入的基金，缩写叫FFO，经营基金。

在美国，每个国家的REIT协会，他们对FFO下一个定义是这么说的，就叫做根据普遍会计准则所计算的净收入，但是排除了来自于销售房地产的收入或者是损失，同时也加上了地产的折旧和摊还，这等于是美国的这家REIT国家协会所通过的定义。因此，我们建议是什么呢？我们建议来考虑，并修正一下FFO的定义，刚才我说的是美国的国家，REIT协会所定的定义，我们修改一下，以便于适应不同的REIT的情况，并且保证受托人，这是一个大法方面的文件了，REIT大法方面的文件。这么做有什么样的优势呢，我们可以看一下受托人，现在有一个可运行的，可操作的公式，并且通过它来确定，如何向这些股东进行利润分配。因此这样的受托人，他知道怎样进行这种利润的分配了。

因此我们所建议的公式，如果你想建立一个REIT，就可以考虑这样的内容。要考虑一下GAAP的损益，普遍的会计准则，所制定的收入和损失。然后再加上折旧和摊还，因为这有很多现金的支出，还有一些破坏方面的损失，同时还要加上减除的租金的收入，如果你是会计的话，就知道是什么意思了。你准备资金的时候，就要有一些支付，年底帐户要进行调整。同时要减去一些租金收入，最后算出来等于是FFO。有这么一个经营基金的公式，就等于是通过运行所得到的现金提供出来，并且这个现金可以用来分配红利。从会计的利润来看呢，你可以把这些该加该减的放到公式当中去，计算出来的结果，基本上是相当于一个利润的数字吧，是通过现金可以来支持的。这样受托人可以有这些资金，在年底的时候向股东分红。

我的介绍就完了，如果大家有什么问题，现在也可以提出来，谢谢！

【王文英】感谢何先生的讲演，有一个代表提了一个问题，请解释资产证券化与房地产投资信托的区别与关系？

【何锦荣】REIT房地产信托投资这个做法是证券化的一部分，你讲地产证券化的时候，实际上REIT是整个这个过程的一部分。另外一种方式就是抵押房地产证券化的做法，因为银行是借钱给购买房地产的人士，这样的话，有抵押地产，一般来说，这种抵押是贷款的二、三十年，或者是更长一点，总的来说，银行要做出比较长的资金，供资的承诺的。通过证券化的做法，贷款的证券化，银行可以把他自己的抵押的贷款卖出去。卖给第三方，这样的话，他们会有钱进来了，等于是做出投资，或者是借给其他的一些行业。

实际上在香港呢，我们有一个叫做香港的按揭证券的按揭协会，公司，这个公司也借给银行，或者是借给一些其他买房地产的人士或者是单位。这个按揭的公司呢，经常性的会把自己的按揭的这些组合，投资性的情况，卖给其他的一些机构投资者，或者是零售投资者，其他的买者，具体的情况不同，购买的对象有所不同。因此我可以这么说，REIT只是整个证券化过程做法的一部分。实际上这更是为房地产开发商准备的一项工具。就是通过它来做房地产开发的资金了。

【王文英】还有一个问题，FFO与经营产生的现金流有何区别？

【何锦荣】这个公式基本上是这样，这里有一些会计方面的处理的方式，会计利润当中通过不同的处理方式，把它分开来加以解释罢了了。作为任何人，你想搞REIT业务的话，我们就把这个建议给他们，加以使用这个公式。因为这些REIT的共则，都包括一些现金的分配，现金红利分配的规则，或者是要求，给那些资产的拥有者，或者是证券的拥有者，建立REIT规则的这些人呢，他们不是会计，他们没有足够多的丰富的会计的知识，所以他们并不是很清楚我们的会计利润，不见得是说，在年底的时候，你必须要有现金来支付。

所有这些REIT的规则，在香港也好，在海外也好，他们只是说你必须要分派不低于多少百分比的你的这种审计的利润，来给那些单元持有人。如果你手上没有现金，哪有现金给单元持有人来付呢，这样就会产生困难，给REIT的信托人，和管理人，带来了很大的困难。如果他们不按照规则走的话，就违反了这个规则，违反了监管条例，这样的话，就会有很大的麻烦。

所以说我们想在这儿推介，把这个公式类似的，我们不是说这是一个圣经，一点都不能变，每一个字都不能改。但是这是我们的，你可以考虑的公式之一，把我们的托管人搞这么一个文件，这个文件写的是REIT应该这样这样，如何建立起这个REIT的规则，同时呢，我们信托的管理人，必须要按照管理人的规则走，这种公式和方法也是很好的规定。然后这些信托人就知道如何处理这样的问题，年底的时候，他们就知道，他是不是有这些现金，或者是现金利润来分配，分配给单元持有人。

实际上，他们信托人可以说，我们的红利的这种分配的目标，或者说目的，不到90％左右这样的一个水平，是叫做净的，审计过的年度利润，年度审计利润，我们使用这样的一种方程式，这样的话，就可以解决这个问题。你报告的时候，比如说有很多很多的会计利润，但是你硬的方面，没法给你现金，对单元持有人进行分红，我们提供这样的一个工具解决这个问题。你讲的很对，也可能是同样的，和我们运营产生的利润或者是现金，基本上是一样的。

【王文英】还有一个问题，如果国内企业有意开发房地产信托，应该怎么做，德勤有什么服务？

【何锦荣】实际上我已经讲了几次了，在当前的情况下，根据中国现在的情况，实际上必须得有一些变化，这样的话，我们才能很好的进行REIT，在中国进行推行。这种变化呢，可以包括比如说税收法，刚才我举了，你如果有双重征税的话，就没有吸引力来搞REIT了。另外还有最好的，更好的实施我们的信托法，因为很多这些都使用的是信托法，我们的REIT，也就是房地产投资信托。另外人们要更好的了解，总的我们的投资的方面的一些情况，在所有的这些变化发生之前，如果没有这些变化的话，我们不管是搞任何的大陆的这种投资开发商来搞这个REIT，难度是很大的。当然了，还可以想其他的方式，其中一条，可能性之一，就是到香港，根据香港的这种规则，百分之百的你的资产都必须来自于香港，这儿有一些规定。尽管我们说会有一些变化，可以允许到海外，但是我现在仍然认为，会规定一个百分比，在香港和在其他的地方，会有一个百分比，所以说你还是可以去香港做的。

同时呢，还有一些其他的方法，你也可以去新加坡，实际上来说，新加坡有四个现在上市的REIT在新加坡的股票市场上，三个是本地的，新加坡人的房地产项目，一个是长江公司的，所有的这些都是在香港的资产。所以说你要真想做REIT的话，恐怕最好的办法，更快的办法，是到新加坡去做，来做REIT。至于我们的德能给大家提供什么样的服务和帮助呢，我们有很好的团队，专业的团队，在咨询，顾问，金融顾问，税收，潜在的这些REIT公司申请方面，我们都可以帮助，在香港的公司，也是我们的客户。实际上长江是我们的客户，香港已经在新加坡的REIT股票市场上上市，欢迎大家在座的各位，如果你们想进一步对这个问题进行讨论，我们可以单独进行讨论，私下进行讨论，我们能够帮助，但是取决于你们个别的情况。

【王文英】谢谢何先生！下面请中房协原会长向何先生赠送礼物！各位领导，各位嘉宾，各位代表，让我们再次以热烈的掌声感谢三位嘉宾的精彩讲演！现在我宣布2004中国（北京）国际房地产论坛的金融论坛部分到此结束。请下午继续关注我们的论坛！

（根据现场速记整理未经发言人审阅）

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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